Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie unterscheidet sich oft vom tatsächlichen Alter des Gebäudes, da Modernisierungen die Dauer verlängern oder Baumängel sie verkürzen können.

Für Kapitalanleger ist die Restnutzungsdauer die Basis für die steuerliche Abschreibung (AfA). Standardmäßig geht das Finanzamt bei Wohngebäuden von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren (Baujahr nach 1924) aus, was einem AfA-Satz von 2% entspricht. Kann durch ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, steigt der jährliche Abschreibungssatz.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Ja, der Bundesfinanzhof (BFH) hat bestätigt, dass Steuerpflichtige eine kürzere Nutzungsdauer mit jeder methodisch haltbaren Methode nachweisen können. Ein qualifiziertes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen ist hierfür die notwendige Grundlage. Es muss jedoch den Anforderungen der Sachwertrichtlinie entsprechen.

Marktwerteinschätzung: Oft eine computergestützte Analyse für einen ersten Richtpreis (häufig bei Maklern).

Verkehrswertgutachten (nach § 194 BauGB): Eine rechtssichere, detaillierte Wertermittlung durch einen Sachverständigen, die auch vor Gericht oder dem Finanzamt Bestand hat.

Die Kosten variieren je nach Aufwand und Immobilientyp. Eine einfache Kaufberatung (Besichtigung mit mündlicher Einschätzung) ist meist günstiger als ein schriftliches Gutachten zur Restnutzungsdauer für das Finanzamt. In der Regel amortisieren sich die Kosten für ein RND-Gutachten bereits im ersten Jahr durch die Steuerersparnis.

Um eine Immobilie objektiv bewerten zu können, sollten folgende Dokumente vorliegen:

• Aktueller Grundbuchauszug.

• Flurkarte/Lageplan.

• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte).

• Wohnflächenberechnung.

• Energieausweis.

• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.